“一边是高涨的房价，一边是萧条的农村冰火两重天的近代中国”

虽然房价高涨，但经济衰退的农村冰火两重天的近代中国/余治国(《世界金融五百年》天津社会科学院年版作者) )晚清鸦片战争此起彼伏，中国各地农村的大小地主和贫富农民纷纷进城。 在这个城市化进程中，出现了上海、青岛、厦门、武汉等一系列“国际大都市” 特别是上海，作为葡萄酒、绿色大城市和全世界人民群众中一小撮人的“乐园”逐渐“崛起”，20世纪2、30年代被称为远东第一大城市 根据流行经济学，一地的城市化率越高，经济越发达 但是，在西方国家，城市化和工业化的过程如影随形，相伴相生 在近代中国，非工业化城市化进程独特，成为富有中国特色的经济崩溃的象征 近代城市化是“离乡背井”的同义词，被西方人痛打后，被迫与国际整合，迅速转变为完全从闭关锁国开放的“自由之国”，对外开放了所有商品和资本市场。 “只买贵的，不买正确的”在当时还不流行，价格才是唯一的标志 在西方廉价商品的影响下，以前从中国传来的小农经济越来越崩溃，许多农民和手工业者变成了一无所有的贫困阶层 他们被迫为生活所迫而成为流民，涌向城市 当时的农民是经过满清政府多年的精神文明和物质文明两手抓的教育，大多移居安土的良民，官方认为要公平自由 但是，如果发生自然灾害，是否离开故乡避难不能由他们自己决定 例如，苏北、皖北的淮河地区，一旦发生旱涝灾害，人们就会蜂拥到大上海讨饭 这多年来作为当地习俗固定下来，但也保留着“江北猪猡”的美名 中国第一次留学美国的容闳说:“黄河决口的时候，江苏北部终于成为了很多国家，人民失业、无家可归的人，不考虑数千人，因为太咸了，来到上海很快就会吃。” 容闳是高级绅士，必须将挨家挨户讨饭的行为文饰为古雅的“就餐” 到20世纪初，依然“各省灾害迭起，米价异常上涨，江、浙、湘、沔、淮、泗之间，嗳气之声达到比户，而淮安、扬州、江宁、平湖、海州等地，老年人较多 “除了多灾多难兴邦的自然灾害外，战争也是让流民大量逃往城市的首要原因之一 19世纪中后期的太平天国运动极大地促进了中国城市化的发展，特别是上海大城市的形成 太平天国开始后，从南方以破竹之势相继攻占了南京、杭州、常州、无锡、苏州等大清最富裕的东南地区 鹿失去了原野，有权势的人住在那里 政府军和太平军在东南地区展开了长达十多年的拉锯战 漫长的战争使这个地区成为废墟，成为荒凉的地区，一时成为全国最难居住的地区之一 当时江南规模最大的城市杭州人口从100万锐减到20万，直接回归南宋以前的水平 浙江省整体人口从3000万减少到不足1100万人，江苏人口从4400万减少到不足2000万人 受灾最严重的皖南地区在“贼如梳，兵如梳，官如剃”的扫荡中，从1200多万人口骤降至220多万人。 其中惠州、宁国、广德的人口数量至今没有恢复到太平天国前的水平 当时的上海有租界，受到外国人的保护，所以成为了民众避难的优先地点 英国驻上海领事文极司在向英国政府提交的贸易报告中表示，上海租界的外国人居住区已成为无家可归的中国难民的避难城市，这些难民被迫逃离冲击长江右岸广阔平原的城市和乡村 仅1860年在上海英美法租界的中国人就增加到30万人，1862年达到了50万人 奇怪的是，根据后人的评价，“租界必须走出战线 所以，远近避难者把上海当作世外桃源 高涨的城市房价随着大量难民的涌入，洋商有机会在上海租界建造了上千上百栋简易木制住宅，租给难民筹钱 像沙森洋行、哈同洋行这样起源于上海的知名房地产企业在这里飞黄腾达 美国学者拉梅克在《局外人在中国的投资》一书中估计，晚清英国商人上海投资的60%是房地产投资 随着外国投资和租界人口的急剧增加，上海的地价在太平天国时期开始迅速暴涨 商义记洋行1844年11月向农民吴襄等借了南京路的一个地块，其租金价格为每亩42辆，到1869年上升到每亩6000辆，仅25年就上升了143倍 1852年，上海租界内土地的价格平均每亩303英镑，但到1862年，平均每亩6万英镑，十年翻了两百倍 [上海房地产泡沫《世界金融五百年》天津社会科学院出版社年版]太平天国运动被镇压后，逃到上海的先富一族已经酗酒，想回到无形的故乡，也无法应对战后的经济衰退生活了 于是，他们争相购买不动产，在上海定居 英国人编撰的1880-1890年《海关十年报告》指出，“中国人有涌向上海租界的趋势。” 这里房租贵、税费重超过中国许多城市，但人身财产更安全、生活舒适、娱乐设施多，位于交通运输中心。 许多退休和待业的官员现在住在这里。 此外，许多富有的商人也在这里 “房子为有钱人建造是最赚钱的，当时的“上海租屋利润最厚” 租界的外国商人的租赁者十有六七人 “无论中外商人或美名，公司的房子都没有流过利润的血液 外国商人为了牟取暴利，带头建房满足富人的诉求，然后追逐的是有钱的华商 有条件就提高，没有条件创造条件也提高 没钱的人，无论是企业员工、邮递员还是保姆，都是为了房地产投资而借贷的 凡是能进入房地产行业的人都满怀热情地投入到这个火热的领域 结果，中外大量资金进入上海房地产业，房地产价格极端上涨 作为海洋最繁华街区之一的南京路地价从1869年的亩产1676辆上升到1911年的29788辆，平均上涨了17倍 上海公共租界的平均地价从1903年的亩产4603辆上升到1907年的9596辆 在晚清的乱世，成千上万的人在灾害和战争中失去了生命，但少数幸运的鱼却翻身了 当时的房地产暴发户是这少数幸运的人 有一次，人们这样评价他们。 “家里有一二亩地，拿着卖，拿到千金，就能衣食无忧，召来奴隶用奴婢，娶女人嫁男人。 无论发生多少大事，之后都会如愿以偿。” 蜗居的近代蚁族和寂寞的农村近代上海、北京、广州、天津等大城市还有公馆别墅和高尚的社区 但是，里巷和小屋是许多城市蚁族的藏身之所，任何幸运的暴发户都还是少数人 20世纪20年代，在北平的北漂一族说:“没有固定地址的人们，大多住在人行天桥附近 在寒冷的日子里，他们失去了房子，每天设法用六枚铜币，挤在二三十个男女混杂的小店里，围着一个半熄不着煤气的小煤炉，或者沿着马路呆在凹形炕上，以免被冻死 到了夏天他们省了店里的钱，到处为家里露宿 朝阳门外是北京的穷乡僻壤，尽可能看到肮脏、污秽。 住在那里的是北京最底层的人民们，例如车夫、乞丐、小偷、失业的工人们 “在上海，土地大小为黄金，价值高于大陆的人很多。 在中下社会，为了节约租金费用，常常多户人家合起来住一间房子，走廊的火炉上也住满了人 只要经济上，不管经济上，整天绞尽脑汁，局促不安，穷困羊角藩，都不是过去的事 当然，能住在城市里的是中产阶级，海量的底层人民甚至不要求滚动 近代中国工业落后，公司规模小，运营资金不足 任何城市的人都没有足够的工作岗位，甚至当时的学生毕业都会失业 据统计，1937年，除天津学生外，无业和失业的流民约60万人，占天津总人口的48%。 1928年至1929年，全市9万名职工中3万名无业或失业的20世纪30年代上海劳动者共计约35万人，其中无业或失业人数达到7.5万人 原本淳朴优厚的都市小农和小商人没有办法，为了生存而做了各种各样的非法行为 他们中有持家抢劫的斩首党，有走投无路被迫自杀的，有沦为流氓的，有沦为乞丐的 而且，农村青壮年大量进入城市，农田存在中老年耕作现象，严重影响了本来就极其萧条的农村经济 1929年6月的《顺天时报》报道称，“京畿一带以及市内无业贫民众多，但……乡村农作尤其存在农工不足的叹息。” 现在地里突然下雨，地上全湿了，农民等种谷物的时机到了，所以咸雇佣农工，忙于农业 出乎意料的是农工实际上不需要，所以成了很好的良田。 由于缺乏劳动者而无法进行农业的人非常多 如此看来，在近代中国，工农商都处于低水平的恶性循环之中，只有房地产价格一个人站在经济衰退之上，简直是水火不容

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