“梅新育:实际诉求还能支持上涨的房价吗？”

发表在《广州日报》上，年11月19日，发表时有删节)

从今年以来70个大中城市住房销售价格统计数据来看，房地产市场牛气十足。

关于新建商品住宅(保障性住宅除外)的价格，与上个月相比，70个大中城市中，价格比上个月下降的有2个，与上个月持平的有3个，与上个月相比上升的有65个。 在价格波动中，最高涨幅下降1.3%，最低下降0.1%； 与去年同月相比，70个大中城市中，有1个价格比去年同期下降，有69个城市比去年同期上升，10月份比去年同期价格波动，最高涨幅为21.4%，最低为1.5%。

关于二手房价格，与上月相比，70个大中城市中，价格比上个月下降的有2个，与上个月持平的有6个，与上个月相比上升的有62个，与上个月相比价格波动中，最高涨幅为1.1%，最低下降0.3%。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格比去年同期下降的有2个，比去年同期上升的有68个。 10月份与去年同期相比价格波动，最高涨幅下降19.0%，最低下降5.3%。

但是，即使不考虑宏观层面的货币供给及其预期波动能源因素，只注意微观层面的实际诉求等因素，很多因素对目前的租金水平已经构成了强有力的利润空，房价很大程度上依赖于租金水平

在商业地产市场，自去年下半年以来，租赁水平持续激增，许多城市商业地产空的设立率明显上升，即便是公认的黄金地段，也不例外，许多商业公司关店。 在北京三环沿线的好地方，很容易看到空被放在几个月乃至近一年的门口:

国贸东万达广场、金地中心、新光天地、华贸中心一带这几年是北京新兴的高级商业区，但这一带的商业地产空安装率路人有目共睹，有业内人士告诉我空安装率接近1/3。

苏宁、国美宣布大规模关店，沃尔玛已经关停中国区9%的店。 即使是像北京贵友大厦这样销售商品的高级百货公司，在今年年初经营的近20年间，也在二环三环之间关闭了地铁出站口附近的方庄贵友大厦的店。 这座大楼空至今仍未找到交接地点，在该大楼营业的星巴克、萨拉巴尔、伯尔尼

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商业地产空安装率上升，许多商业公司关店，重要的原因之一是租金过高，流通公司的利润率有下降的趋势。 即使是几年前商业房地产租金支持力度最强的高档餐饮、奢侈品公司，其销售业绩也在滑坡。 如果网购持续快速增长，商业房地产租金将继续受到釜底抽薪的压力。

在住宅市场上，相当多的租赁住宅租金远远超过了正常居住方法所能承受的水平，实际上是由集团租赁支撑的。 《北京日报》7月报道了集团租房的相关信息，引起广泛关注。 北京市东三环附近的高级公寓有80平方米的两居室25人，除厨房和厕所外，两个房间和客厅都被上下床覆盖，一个出租人每月付800元的房租，这房子每月总租金为2 依靠这样的租金水平，这个小区每平方米6万元的房价终于得到了支撑。 按照普通的居住方法，这类房子的租金最多七八千元。

集团租赁方法本来会加速建筑物整体实际使用价值的折旧。 由于集团租赁方法会刺激出租人不卫生的道德风险，因此不仅自己不打扫租赁的房子的行为司空已经习惯了，用垃圾和厕所将卫生纸扔在走廊和电梯内的极端恶劣行为也屡见不鲜，集团租赁现象也屡见不鲜。 一栋建筑物变成租赁物后，其他普通住户考虑搬家，空出的房子也能用于租赁物的可能性变高，恶性循环加速。 加速折旧的采用价值，如何承载狂暴的交易价值？ 要知道，这些小区的建筑容积率已经很高，拆迁重建大大提高容积率，不能为后来者提供独自的托盘。

更令人担忧的是，集团租赁方法大幅提高了失火的风险，但失火后安全逃逸的概率大幅降低。 假设有20层塔，每层10户，分别为上述80平米户型。 按照通常的居住方法，一家三口，整座大楼的住户共计600人，火灾时有3台电梯和楼梯的紧急通道，全部撤离，问题不大。 但是，如果是上述的集体租户、1户25人、所有楼层的住户共计5000人，在发生火灾的情况下，是否能够全部撤离？

集团租赁现象之所以难以被禁止，是因为无论是房地产、城管还是警察，都有不合理的舆论环境的大力支持。 如果设法管理这种现象，他们会铺天盖地地骂口水。 如果闭上眼睛，他们就不会被责骂，很可能会得到中介的红包。 在这种情况下，城管，警察们怎么选择？

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